menu
seacher

Reich der Miete

2018-02-08 09:54:11 de.china-info24.com Frank Sieren

Keine Apokalypse wurde in den letzten Jahren so oft heraufbeschworen wie das Platzen einer chinesischen Immobilienblase. Tatsächlich hat der Immobilienmarkt Chinas seit 2001 eine lange Periode mit hohen Verkaufspreisen und hohem Verkaufsvolumen durchlaufen. Die typischen Symptome für einen nahenden Crash waren gegeben: Unausgeglichenes Verhältnis zwischen Kauf- und Mietpreisen sowie ein Auseinanderdriften von Immobilienpreisen und durchschnittlichem Einkommen. Dazu kommt vielerorts Leerstand - einerseits weil die Bauunternehmer in den kleinen und mittelgroßen Städten mit schnell hochgezogenen Hochhäusern ein Überangebot schufen, andererseits weil Spekulanten ihr Eigentum in den Top-Metropolen leer stehen lassen, weil sie den Ärger mit den Mietern scheuen.

Eigentumswohnungen und Häuser sind in China extrem beliebte Anlageobjekte, und das nicht nur, weil hier der Markt für Anlage-Alternativen wie Aktienhandel, Fonds, Anleihen und Investmentpläne noch immer nicht ausgereift ist. Für viele Chinesen misst sich der persönliche Erfolg an der Frage, ob man eine Wohnung besitzt. Gerade für junge Menschen gilt Eigentum als Grundvoraussetzung, um heiraten und eine Familie gründen zu können. Laut einer Studie der HSBC besitzen heute bereits sieben von zehn der 19- bis 36-Jährigen Chinesen eigene vier Wände. Ein Großteil des privaten Vermögens fließt in den Immobilienmarkt. In Metropolen wie Peking, Shanghai oder Shenzhen stellen die Immobilienpreise europäische Großstädte längst in den Schatten. Die Kosten haben sich hier in den letzten acht Jahren im Durchschnitt mindestens verdoppelt. In den Zentren von Peking und Shanghai kosten Wohnungen mehr als 10.000 Euro je Quadratmeter, in der Spitze sogar 15.000 bis 18.000 Euro. Da können eigentlich nur noch Großinvestoren bedenkenlos zuschlagen. In den vergangenen Jahren wurden in China trotzdem immer mehr Immobilienkredite an Durchschnittsverdiener vergeben, zum Teil zu höchst untransparenten Bedingungen. Auch das ruft Erinnerungen an den außer Kontrolle geratenen US-Immobilienmarkt wach, der 2008 die globale Finanzkrise mit auslöste.

Ende 2016 waren die Sorgen um einen Crash besonders groß. Die chinesische Regierung hat jedoch gerade noch rechtzeitig gehandelt. Wohnungen seien zum Leben gebaut und nicht für Spekulationen, mahnte Chinas Staats- und Parteichef Xi Jinping und setzte im vergangenen Herbst eine Reihe von Maßnahmen durch: Zum Beispiel wurde der Eigenkapitalanteil für Kredite erhöht. Käufer müssen nun beispielsweise mindestens die Hälfte des Kaufpreises aus eigener Tasche zahlen. Der Kauf von Zweitwohnungen in Städten wie Shanghai und Peking wurde zudem verboten. Und wahrscheinlich wird eineImmobiliensteuer eingeführt. In der Megacity Chongqing wird sie bereits getestet. Sie könnte, an verschiedene regionale Gegebenheiten angepasst, Immobilienspekulationen landesweit eindämmen und darüber hinaus den verschuldeten Kommunen zusätzliche Einnahmen bescheren.

Xis Maßnahmen haben auch schon ohne Steuer gefruchtet. In Peking, Guangzhou, Shenzhen und Shanghai kühlte der überhitzte Immobilienmarkt deutlich ab. Die Preise pro Quadratmeter legten Ende 2016 im Quartal noch um durchschnittlich 30 Prozentzu. Im November 2017 waren es nur noch ein Prozent. Seit Herbst vergangenen Jahres stagniert nicht nur die Hypothekenvergabe,sondern auch der Verkauf von Wohnimmobilen wächst deutlich langsamer. Immobilienentwickler wie Sunac kündigten an, sich bei Landzukäufen nach dem „zu hohen Tempo“zurückzuhalten. Die Immobilienbranche fährt also mit angezogener Handbremse, geringere Investitionen, langsameres Wachstum und einen abflauenden Bauboom, der das Wachstum drückt, nimmt Peking dabei in Kauf.

In Zukunft will die chinesische Regierung seine als Besitzer und Sparer bekannten Bürger außerdem dazu anregen, verstärkt zu mieten, statt zu kaufen. Das Ziel ist ein wachsender Markt für Mietwohnungen, der Spekulationsblasen den Wind nehmen und auch mehr Fachkräfte in die Städte locken soll. Ein staatlich gestützter Mietmarkt könnte bis 2030 ein jährliches Mieteinnahmevolumen von 658 Milliarden Dollar erreichen, schätzt Orient Securities. Staatliche Banken wie die China Construction Bank (CCB), die Industrial and Commercial Bank of China und die Bank of Communications haben bereits zugesagt, zusammen 206,7 Milliarden Dollar an Krediten für Immobilienentwickler zuschießen zu wollen, die Wohnungen bauen, die nur vermietet werden dürfen – und das zu vernünftigen Preisen. Auch die Lokalregierungen sind mit an Bord. So möchte die Stadt Peking in den nächsten fünf Jahren 500.000 neue Mieteinheiten schaffen, Shanghai sogar um die 700.000. In der Tech-Metropole Shenzhen teilte die Lokalregierung mit, dass mindestens20 Prozent der bei öffentlichen Auktionen verkauften Grundstücke in Zukunft für Mieteinheiten verwendet werden müssen.

Chinas allgegenwärtige Tech-Giganten stehen ebenfalls bereits in den Startlöchern: Alibaba, Tencent und der E-Commerce-Riese JD.com haben Investitionen in den Wachstumsmarkt angekündigt, entweder durch Beteiligungen an Miet-Startups oder mit der Gründung eigener Plattformen. Tencent investierte Mitte Januar beispielsweise in das Startup Ziroom, das in seiner letzten Finanzierungsrunde 621 Millionen Dollar einsammeln konnte. Ziroom ähnelt vom Konzept und Aufbau der Plattform Airbnb, richtet sich aber an Langzeitmieter. Das Startup managt bereits 500.000 Zimmer in neun chinesischen Großstädten, darunter den teuersten Peking, Shanghai und Shenzhen. Alibaba arbeitet unter anderem mit dem Shanghaier Startup Mogoroom zusammen. Mietzahlungen und Verträge können dort direkt über eine App abgewickelt werden. Alipay-User mit besonders guter Kreditwürdigkeit bekommen sogar ein Zimmer ohne Kaution. Auch die Country Garden Holdings Co., Chinas größter Immobilienentwickler nach Verkäufen, hat angekündigt in den nächsten drei Jahren eine Millionen neue Mieteinheiten verfügbar machen zu wollen. Viele weitere werden folgen. Man sieht: So schnell kann aus einer Krise ein Geschäft werden.

Unser Korrespondent der Bestseller-Autor Frank Sieren („Geldmacht China“), gilt als einer der führenden deutschen China Spezialisten. Er lebt seit über 20 Jahren in Peking.

NEWSLETTERS

Geben Sie hier ihre E-Mail Adresse ein, um unseren Newsletter zu abonnieren

Mehr zum Thema:

Kommentare

Sind Sie Mitglied?Sind Sie schon eingeloggt?